Varnade mäklare

Varnade mäklare

Att köpa bostad är ett av de största köp man kan göra. då vill man självklart inte hamna i händerna på en oseriös mäklare. Råd & Rön presenterar den nya listan över mäklare som brutit mot god fastighetsmäklarsed.

När Råd & Rön senast presenterade Mäklarlistan förekom många fall med lockpriser. Det beror bland annat på att Fastighetsmäklarnämnden sedan våren 2010 särskilt granskat dessa priser vid försäljning av bostäder. I de fall det har kommit in anmälningar om lockpriser har Fastighetsmäklarnämnden granskat fler förmedlingsuppdrag från samma mäklare för att se om mäklaren har satt lockpriser i system.

Hittills har 13 mäklare varnats för just lockpriser. Thomas Carter, informatör på Fastighetsmäklarnämnden, tycker att den extra granskningen nu också börjar synas i prisbilden på marknaden.

– I våras började mäklarna med jämförelsepriser, och nu har man börjat användasigavacceptpriser. Ävenmedacceptpris kan det sluta med budgivning som går långt över det ursprungliga priset, men om man tittar på prisbilden är det högre utgångspriser nu, säger han.

Acceptpris

Med acceptpris menas det lägsta pris som säljaren kan tänka sig att sälja bostaden för. Det återstår dock att se vad införandet av acceptpriser kommer att ha för effekt på prissättningen i det långa loppet. Företeelsen har redan nu ifrågasatts av bland annat nättidningen E24, som hävdar att acceptpriser bara är en ny version av lockpriser och att säljarna i flera fall inte alls haft för avseende att sälja till det priset.

Lockpriser är främst ett problem i storstadsregionerna och kan bli något av en chock för förstagångsköpare.

– Många av dem som är ute på marknaden känner till det här med lockpriser och räknar med dem. Men om man aldrig varit ute och letat bostad kan det bli lite av en chock, säger Thomas Carter.

Lagen säger att fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och iaktta god fastighetsmäklarsed. Följande tio mäklare har inte gjort det.

Ur Råd & Rön nr 1 2012:

Varning upphävd

Fastighetsmäklaren Ulf Hagdahl, som tidigare varnats av Fastighetsmäklarnämnden, överklagade varningen till Kammarrätten. Där har mäklaren nu fått rätt. 

Camilla Alfredsson, Stockholm

Ärende: Fråga om lockpris. Anmälaren: Mäklaren har använt sig av lockpris i samband med ett förmedlingsuppdrag. Med anledning av detta har nämnden granskat samtliga 24 förmedlingar som mäklaren hade under 2010.  

Mäklaren: Hon har aldrig haft för avsikt att vilseleda någon spekulant. Vid prissättning, som diskuterats med säljare, har hon alltid utgått från rådande marknadsläge och jämfört med andra konkurrerande objekt.

Nämnden: Av 16 hårdgranskade förmedlingsuppdrag framgår det att mäklaren har marknadsfört objekt till ett pris som inte bara understiger det slutliga priset utan också det av henne bedömda marknadsvärdet med mellan 200 000 och 1 100 000 kronor. Mäklaren ska därför varnas.

Denise Edlind, Stockholm

Ärende: Fråga om förmedling från närstående.  

Anmälaren: Köparen av en bostadsrätt anser att mäklaren agerat vilseledande. Bland annat har det framkommit att en av säljarna var fastighetsmäklare och arbetskamrat med nämnda mäklare.  

Mäklaren: Hon har inte vilselett köparen i något avseende. Hon var tydlig med att berätta att hon var arbetskollega med en av säljarna. Detta omnämndes även i objektsbeskrivningen.  

Nämnden: Mäklaren har förmedlat en bostadsrätt där en av säljarna är att betrakta som närstående till henne. Agerandet är i strid med god fastighetsmäklarsed, och därför ska mäklaren varnas.  

• Beslutet har överklagats

Liz Ekberg, Göteborg

Ärende: Fråga om mäklares bekräftelse på uppdragsgivarens uppsägning av uppdragsavtal.  

Anmälarna: Säljarna av en fastighet. Mäklaren hade haft uppdragsavtalet i åtta månader, men någon försäljning av deras fastighet kom aldrig till stånd. På frågan om de var skyldiga mäklaren något fick de ett nekande svar. Efter ett par månader kom likväl en faktura.  

Mäklaren: Fakturering har skett med stöd av uppdragsavtalet. För övrigt har hon inte lämnat några vilseledande besked till anmälarna.  

Nämnden: Mäklaren har rätt till ersättning, enligt uppdragsavtalet. Av utredningen framgår det dock att hon låtit bli att skriftligen bekräfta uppsägningen av uppdragsavtalet. Därtill har hon inte lämnat någon skriftlig information om vilken ersättning hon skulle komma att kräva av uppdragsgivarna annat än den faktura som hade översänts. Mäklaren har därigenom agerat i strid med god fastighetsmäklarsed och ska därför varnas.

Kirsi Ekman, Järna

Ärende: Fråga om hantering av deponerade medel.

Anmälaren: nämnden själv, då man uppmärksammats på att mäklaren har uteslutits ur Mäklarsamfundet. när mäklaren förmedlade ett fritidshus redovisade hon aldrig handpenningen för säljaren.

Mäklaren: Medger att hon varit oaktsam. Senare kompenserades kunden genom att hon avstod från arvodet.

Nämnden: Mäklaren ska varnas eftersom hon inte redovisade handpenningen till säljaren i enlighet med vad parterna hade kommit överens om i depositionsavtalet.

Anna Larsson, Stockholm

Ärende: Fråga om lockpris.  

Anmälaren: Mäklaren har använt sig av lockpris i samband med ett förmedlingsuppdrag. Anmälaren har noterat att priset för en bostadsrätt steg med hela 75 procent under dess budgivning. Utgångspriset var 1 595 000 kronor – slutpriset blev 2 710 000 kronor.  

Mäklaren: Hon bedömde att marknadsvärdet låg mellan 1 550 000 och 1 950 000 kronor. Att slutpriset skulle bli så högt som det blev hade hon aldrig kunnat föreställa sig.  

Nämnden: Mäklaren ska varnas eftersom hon har marknadsfört en lägenhet med ett utgångspris som avsevärt understiger marknadsvärdet för jämförbara objekt.

Lena Mellström, Hägersten

Ärende: Fråga om bland annat identitetskontroll och utformning av besiktningsklausul.  

Anmälaren: Säljaren av en fastighet. Bland annat har mäklaren inte hjälpt henne att teckna en försäkring mot dolda fel. nämnden har därtill noterat andra felaktigheter.  

Mäklaren: Det var anmälarna som glömde bort att teckna försäkringen, inte hon. Identiteten kontrollerar hon alltid. Besiktningsklausulen, liksom kontraktet i övrigt, gick hon igenom mycket noga med bägge parter.  

Nämnden: I fråga om försäkringen har mäklaren inte begått något fel. Dock hade den ena köparens identitetshandling upphört att gälla, och därför var identitetskontrollen inte korrekt utförd. Vidare var besiktningsklausulen otydlig i flera avseenden. Mäklaren ska därför varnas.  

• Beslutet har överklagats

Emilia Ruhanen, Spånga

Ärende: Fråga om lockpris.  

Anmälaren: Mäklaren har använt sig av lockpris i samband med ett förmedlingsuppdrag. Anmälaren har noterat att utgångspriset för en bostadsrätt som mäklaren förmedlade var 1 895 000 kronor men att slutpriset stannade först vid 2 850 000 kronor.  

Mäklaren: Hon hade tidigare förmedlat en likvärdig lägenhet, vilken hon använde som referens när hon bedömde marknadsvärdet.

Nämnden: Mäklaren ska varnas eftersom hon har angett ett utgångspris som understiger det av henne bedömda marknadsvärdet.

Anette Rydberg, Kungsängen

Ärende: Fråga om bland annat boendekostnadskalkyl.  

Anmälarna: Köparna av en fastighet. Mäklaren har bland annat struntat i att svara på frågor om badrummens skick. Hon har heller inte tillhandahållit dem någon boendekostnadskalkyl.  

Mäklaren: En sådan kalkyl avstod köparna från att underteckna i samband med kontraktsskrivningen, då hon också noggrant gick igenom besiktningsklausulen. Köparna visade för övrigt inga tecken på missnöje. Hon lämnade ingen försäkran om att bristerna i badrummen var åtgärdade.  

Nämnden: Mäklaren kan inte bevisa att köparna avstod från en boendekostnadskalkyl, och därför ska hon varnas.

Karin Sahlin, Stockholm

Ärende: Fråga om lockpris.

Anmälaren: Mäklaren har använt sig av lockpris i samband med ett förmedlingsuppdrag. Med anledning av anmälarens uppgifter beslutade nämnden att granska 24 förmedlingar som mäklaren hade under ett år.

Mäklaren: nästan alla utgångspriser har satts efter andra liknande lägenheters utgångspriser. Trenden med lockpriser har hon för övrigt inte ensam haft möjlighet att kunna vända eller stå emot.  

Nämnden: Mäklaren ska varnas eftersom hon systematiskt marknadsfört sina objekt med pris som understiger inte bara vad slutpriset blev utan också det av henne bedömda marknadsvärdet.

Fredrika Schönbeck, Stockholm

Ärende: Fråga om bland annat utformning av låneklausul samt mäklares agerande i samband med köparens begäran om återgång och omförsäljningen av objektet.  

Anmälaren: Köparen av en bostadsrätt. Samtidigt som hon hade köpt lägenheten hade hon för avsikt att sälja den bostadsrätt som hon bodde i. Från sin bank hade hon fått ett preliminärt lånelöfte, och en låneklausul infördes i överlåtelseavtalet. Köparen beviljades dock inte lånet eftersom hon inte fick lägenheten såld. I samband med återgången av köpet uppstod en rad oklarheter på grund av mäklarens agerande.

Mäklaren: Hon har varken agerat vårdslöst eller oaktsamt, eller i övrigt handlat på så sätt att det skulle strida mot god fastighetsmäklarsed.

Nämnden: Mäklaren ska varnas dels för att hon har bidragit till utformningen av en otydlig låneklausul, dels för att hon underlåtit att vidta lämpliga åtgärder i samband med mottagandet av köparens meddelanden och inför omförsäljningen av bostadsrätten.  

• Beslutet har överklagats

Niklas Söderström Randerz, Stockholm

Ärende: Fråga om lockpris.  

Anmälaren: En spekulant. Mäklaren har använt sig av lockpris. Utgångspriset för lägenheten var 1 395 000 kronor, vilket motsvarade drygt 32 000 kronor per kvadratmeter. Jämfört med andra likvärdiga objekt inom samma område var detta omkring hälften av det genomsnittliga priset. Med anledning av detta har Fastighetsmäklarnämnden specialgranskat 25 förmedlingsuppdrag som mäklaren haft under ett år.  

Mäklaren: Efter finanskrisen har värdet på bostäder varit svårt att fastställa. Han beklagar de pris­ skillnader som varit.

Nämnden: I de allra flesta förmedlingsuppdrag har den slutliga köpeskillingen väsentligt överstigit utgångspriset. Det kan inte förklaras på annat sätt än att mäklaren systematiskt använt sig av lockpriser.

Ur Råd & Rön nr 10 2011:

Bengt Elfving, Ljungby

Ärende: Fråga om kontraktsklausul.  

Anmälarna: Säljaren, och senare även köparen, av en fastighet anser att mäklaren varit otydlig på en rad punkter, framför allt utformningen av en klausul i köpekontraktet.

Mäklaren: Tillbakavisar kritiken. Han har varit tydlig och agerat opartiskt. att parterna sedermera blev oense kan inte han lastas för.

Nämnden: Mäklaren ska varnas eftersom han medverkat till en klausul som är otydlig och innehåller allvarliga brister.

Peter Eriksén, Stockholm

Ärende: Fråga om förmedling av en bostadsrätt som ägs av en närstående.  

Anmälaren: Nämnden själv. Mäklaren har förmedlat en bostadsrätt som vid tillfället ägdes av vd:n för det mäklarföretag i vilket han är anställd (se”MichaelMontin,Stockholm” nedan).

Mäklaren: inför förmedlingen bedömde han att det inte stred mot vare sig lagstiftning eller god fastighetsmäklarsed att förmedla från en närstående. alla intressenter informerades dessutom om den omständigheten.  

Nämnden: Mäklaren ska varnas eftersom han förmedlat en bostadsrätt som ägs av en närstående, vilket strider mot god fastighetsmäklarsed.  

• Beslutet har överklagats.

Anders Kolmodin, Hede

Ärende: Fråga om uppmaning till säljare att underteckna köpebrev före det att köpekontrakt undertecknats och för att inte ha upplyst säljarna om en spekulant.

Anmälarna: Säljarna av en fastighet. Bland annat har mäklaren uppmanat dem att skriva på ett köpebrev trots att något köpekontrakt inte ens hade undertecknats.

Mäklaren: Tillbakavisar kritiken. Han har varken agerat oaktsamt, vårdslöst eller i strid mot god fastighetsmäklarsed.

Nämnden: Mäklaren ska bland annat varnas för att han hade uppmanat säljarna att underteckna ett köpebrev redan före det att ett köpekontrakt upprättats samt att han inte hade upplyst säljarna om att det fanns en spekulant.

• Beslutet har överklagats.

Charlotta Larsson, Stockholm

Ärende: Fråga omlockpriser.  

Anmälaren: Mäklaren har använt sig av lockpris i samband med ett förmedlingsuppdrag. Med anledning av det har nämnden granskat samtliga förmedlingsuppdrag som mäklaren haft under ett år.

Mäklaren: Tillbakavisar kritiken med bland annat hänvisning till prisstatistik, utgångspriser för andra samtidiga objekt samt objektets läge, skick och standard.

Nämnden: Mäklaren ska varnas. i samtliga tolv specialgranskningar har den slutliga köpeskillingen väsentligen överskridit utgångspriset, med mellan 27 och 55 procent.

• Beslutet har överklagats.

Edward Melki, Stockholm

Ärende 1: Fråga om lockpris.

Anmälaren: Mäklaren har använt sig av lockpris i samband med ett förmedlingsuppdrag. fastigheten utannonserades för 4 975 000 kronor och såldes senare för 6 500 000 kronor.

Mäklaren: Han bedömde att marknadsvärdet för fastigheten var 5 500 000 +/– 500 000 kronor.  

Nämnden: Mäklaren ska varnas eftersom han marknadsförde fastigheten med ett utgångspris som understeg det av honom bedömda marknadsvärdet.  

Ärende 2: Fråga om fastighetsmäklares omsorgsplikt.  

Anmälaren: Ordföranden i en bostadsrättsförening. Bland annat ska mäklaren ha tigit för köparen om att säljaren var i tvist med föreningen och att han även var ansvarig mäklare då säljaren tidigare förvärvade fastigheten.  

Mäklaren: Han kände inte till föreningens krav när köpeavtalet undertecknades.  

Nämnden: vid två tillfällen besökte mäklaren bostaden. att besöken ägde rum i sällskap med en teknisk förvaltare och en advokat borde ha medfört att mäklaren närmare undersökte orsaken till besöken, eller i vart fall hänvisade köparen till föreningens styrelse för information. genom att mäklaren inte gjorde det har han försummat sin omsorgsplikt gentemot köparen, och för detta ska han varnas.

Andreas Mezan, Söderhamn

Ärende: Fråga om skyldighet att informera om divergerande uppgifter avseende årsavgiften till en bostadsrättsförening.  

Anmälaren: Köparen av en bostadsrätt. Mäklaren lämnade felaktig information om avgiften till föreningen. Månadsavgiften var 2 278 kronor, inte 1 985 kronor som mäklaren uppgav.

Mäklaren: Han hade ingen som helst anledning att tro att den aviserade månadsavgiften inte var korrekt. att föreningen och den ekonomiske förvaltaren varit slarviga och felaviserat under en lång tid tyder på att ansvaret bör ligga på dem.

Nämnden: Mäklaren ska varnas eftersom han inte såg till att samtliga uppgifter om bostadsrättens avgift vidarebefordrades till såväl spekulanter som den slutlige köparen.

• Beslutet kommer eventuellt att överklagas.

Michael Montin, Stockholm

Ärende: Fråga om handel med fastigheter och om fastighetsmäklarens lämplighet.

Anmälaren: Säljaren av en bostadsrätt. nämndens granskning visar att mäklaren, som är vd, har köpt och sålt fyra lägenheter under de senaste fem åren – med hjälp av mäklare inom det egna företaget (till exempel ”Peter eriksén, Stockholm” ovan).  

Mäklaren: Syftet med förvärven har hela tiden varit att bo i lägenheterna.  

Nämnden: genom att köpa och sälja objekt via företagets egna mäklare har han åsidosatt god fastighetsmäklarsed, och för detta ska han varnas. Tre av nämndens ledamöter anser att mäklarens agerande är så olämpligt att hans registrering bör återkallas.  

• Beslutet har överklagats.

Suleman Saleemi, Norsborg

Ärende: Fråga om bland annat mäklares köp av bostadsrätt som denne tidigare har haft i uppdrag att förmedla samt förslag till överlåtelse med oriktiga uppgifter i köpehandlingen.

Anmälaren: Säljaren av en bostadsrätt. Mäklaren anlitades för uppdraget, men sedan sa säljaren upp uppdraget och anlitade i stället en annan mäklare. den förra mäklaren köpte därefter hans bostadsrätt. nu ifrågasätter anmälaren mäklarens agerande.  

Mäklaren: Uppdragsgivaren frågade om han ville köpa lägenheten, vilket han senare g jorde. det har han även informerat nämnden om.

Nämnden: Av ett mejl som nämnden tagit del av framgår det att mäklaren har föreslagit sin dåvarande uppdragsgivare en uppgörelse som innebar att oriktiga uppgifter om köpeskillingen skulle införas i överlåtelseavtalet om han blev köpare av bostadsrätten. Mäklaren har därmed agerat i strid med god fastighetsmäklarsed och ska därför varnas.

Ronald Spångberg, Lidingö

Ärende: Fråga om bland annat förmedlingsåtgärder före undertecknande av uppdragsavtal om mäklares närvaro vid utförandet av förmedlingsuppdraget.  

Anmälaren: Nämnden själv. i en annons har en person uppgett att denne är registrerad fastighetsmäklare, trots att denne inte är det. när nämnden ringde upp personen hänvisades man till namngivne mäklare. av handlingarna i ärendet framgår det att objektet marknadsförts nio dagar före det att ett skriftligt uppdragsavtal hade ingåtts.

Mäklaren: Uppdragsavtalet är följden av en kommunikationsmiss mellan honom och hans mäklarassistent. ingen tredje part har dock kommit till skada.  

Nämnden: Mäklaren ska varnas eftersom han marknadsförde fastigheten innan uppdragsgivarna hade undertecknat uppdragsavtalet.

Olof Sundbom, Täby

Ärende: Fråga om närståendeförmedling.

Anmälaren: Nämnden själv. enligt en tidningsartikel framgår det bland annat att mäklaren skulle ha förmedlat en kollegas bostadsrätt. Båda är verksamma inom samma byrå.  

Mäklaren: Förnekar att han agerat vårdslöst och aktsamt. om han hade varit medveten om att det stred mot gällande lag skulle han ha tackat nej till uppdraget.  

Nämnden: Enligt konkurslagens bestämmelser är kollegan att betrakta som närstående. Mäklaren ska därför varnas.  

• Beslutet har överklagats.

Lollo Vedbring, Hemavan

Ärende: Fråga om utebliven uppgift beträffande avstyckning i köpekontrakt och köpebrev.  

Anmälaren: I ett brev till nämnden framgår det att mäklaren har förmedlat en fastighet utan att se till att avstyckning ägde rum innan fastigheten såldes. detta har medfört att fastighetens båda boningshus har sålts i stället för enbart det ena, vilket i sin tur har medfört att säljarens mor har blivit bostadslös.

Mäklaren: Hon har gjort ett fel, men det har blivit fullständigt korrigerat inom en månad. ingen av parterna har uttalat något missnöje med detta.  

Nämnden: Mäklaren ska varnas för sin bristfälliga utformning av köpekontrakt och köpebrev. att hon rättat till felet föranleder ingen annan bedömning.

Fotnot: Listan avser mäklare som har varnats av fastighetsmäklarnämnden den 28 september 2011. nästa lista publiceras i nummer 1, januari 2012.

Ur Råd & Rön nr 8 2011:

Tomas Ekström, Stockholm

Ärende: Fråga om ansvar för uppgifter i objektsbeskrivning.  

Anmälaren: En person. Mäklaren har marknadsfört en bostad som 32 kvadratmeter stor, trots att den bara är 27 kvadratmeter enligt föreningen.

Mäklaren: Kundtjänst på SBC (Sveriges BostadsrättsCentrum) uppgav boarean som 32 kvm, och bostadsrättsföreningen hade samma uppgift.

Nämnden: Om det finns flera uppgifter om boarea och det inte går att fastställa vilken som är den korrekta ska mäklaren redovisa samtliga uppgifter. Detta har han inte gjort, och hans agerande får därför anses stå i strid med god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska därför varnas.

Patrik Helenius, Falsterbo

Ärende: Fråga om skyldighet att informera om till- lägg till årsavgift.

Anmälaren: Allmänna reklamationsnämnden har i ett beslut ansett att mäklaren uppgivit en felaktig uppgift om årsavgiften för en bostadsrätt. På grund av detta har fastighetsmäklarnämnden beslutat att ta upp ärendet inför disciplinnämnden.

Mäklaren: Mäklaren hade uppfattat det som att värmekostnaden ingick i månadsavgiften. han kontrollerade även månadsavgiften med säljaren, men denne påpekade inte att det var fel månadsavgift. Enligt köplagen ansvarar säljaren för alla uppgifter i objektsbeskrivningen.

Nämnden: Mäklaren borde ha tagit reda på vad som ingick i månadsavgiften och informerat om detta.

• Beslutet har överklagats.

Helena Herrgård, Öregrund

Ärende: Fråga om bekräftelse på uppsägning av uppdragsavtal.

Anmälaren: En säljare riktar omfattande kritik mot mäklarens sätt att hantera ett förmedlingsuppdrag. Bland annat ska mäklaren ha varit svår att få tag på, inte genomfört uppdraget på överenskommet sätt och inte skriftligen bekräftat uppsägning av uppdragsavtalet.

Mäklaren: Orsaken till att hon inte skickade brev med skriftlig bekräftelse av uppsägningen var att hon var på semester.

Nämnden: förklaringen att hon varit bortrest befriar inte mäklaren från skyldigheten att skriftligen bekräfta uppsägningen. Mäklaren ska därför varnas.

Helene Karlsson Jönses, Leksand

Ärende: fråga om fastighetsmäklarens omsorgs- och upplysningsplikt.

Anmälaren: En köpare. Mäklaren har inte berättat att den fastighet hon skulle förmedla saknade bygglov för en veranda samt att en del av en stödmur stod på samfälld vägmark.

Mäklaren: framhåller att hon före kontraktsskrivningen inte fått några indikationer på att bygglov saknades samt att muren inte stod på fastighetens mark.

Nämnden: Mäklaren hade information om det felande bygglovet före köparens tillträde, och eftersom köparen inte fått ta del av informationen har mäklaren allvarligt brustit i sin omsorgs- och upplysningsplikt. Mäklaren ska därför varnas.

• Beslutet har överklagats.

Lars-Åke Källhammer, Luleå

Ärende: Fråga om handel med fastigheter och förtroenderubbande verksamhet.

Anmälaren: En anmälare kritiserar mäklaren för brister i samband med ombildningsuppdrag.

Mäklaren: Har inte medverkat vid ombildningen av den aktuella bostadsrättsföreningen, däremot har han sålt fastigheten till föreningen och i begränsad utsträckning varit behjälplig med vissa handlingar.

Nämnden: Mäklaren har avyttrat fyra hyresfastigheter inom drygt ett år, vilket utgör handel med fastigheter. Han har dessutom i samband med försäljningen avseende en av dessa fastigheteragerat på ett sätt som är ägnat att rubba förtroendet för honom som fastighetsmäklare. frågan om avregistrering har aktualiserats, men fastighetsmäklarnämnden har låtit det stanna vid en varning.

• Beslutet har överklagats.

Anders Lundgren, Mölndal

Ärende: fråga om mäklarens informationsplikt.

Anmälaren: En köpare uppger att han inte informerats om att en hemförsäkring som mäklaren presenterade vid köpet inte med automatik ingick såsom utlovats.

Mäklaren: information från försäkringsbolaget ingår i försäljningsmaterialet, men någon försäkringsförmedling sker inte från mäklarens sida. Det är beklagligt att köparen inte förstod att ett avtal om försäkring inte kan tecknas utan hans aktiva val och medverkan.

Nämnden: Utformningen av det aktuella erbjudandet kan ge intryck av att en gratis hemförsäkring utan vidare ingår vid köpet, och mäklaren bör därför lämna tydlig information om att det är köparen som måste agera för att utnyttja försäkringserbjudandet. Genom att inte informera om detta har mäklaren åsidosatt informationsskyldigheten i fastighetsmäklarlagen. Mäklaren ska därför varnas.

• Beslutet kommer eventuellt att överklagas.

Maria Magnusson, Danderyd

Ärende: Fråga om utlämnande av köpekontrakt.

Anmälaren: En köpare av en nyproducerad bostadsrätt. Mäklaren vägrade lämna ut undertecknat köpekontrakt innan säljaren fått handpenningen.

Mäklaren: Så är rutinen vid förmedling av nyproducerade lägenheter. Köparen hade fått en kopia av köpekontraktet, som säljaren undertecknat, via e-post innan handpenningen betalades in.

Nämnden: Mäklaren har inte vidarebefordrat köparens exemplar av överlåtelseavtalet förrän köparen betalat handpenningen. Utöver detta har hon brustit i flera andra avseenden, bland annat rörande medlemskap i bostadsrättsföreningen samt deponering av handpenning. Dessa förseelser är allvarliga och varningsgrundande var för sig, och det är med viss tvekan som nämnden låter det stanna vid en varning.

Karl Johan Porry, Stockholm

Ärende: Fråga om lockpriser.

Anmälaren: En person. Innehavaren av en lägenhet med utgångspris på 1 195 000 kronor ville inte sälja den för mindre än 1 900 000 kronor. utgångspriset är ett lockpris. fastighetsmäklarnämnden har även tittat på mäklarens tidigare uppdrag för att se om lockpriser förekommit även där.

Mäklaren: Lägenheterna har haft lägre utgångspris på grund av att de till exempel haft renoveringsbehov, stor insyn eller udda planlösning.

Nämnden: Eftersom den slutliga köpeskillingen i 14 av 22 fall västenligt överstiger utgångspriset kan det inte förklaras på annat sätt än att mäklaren systematiskt använder sig av lockpriser. Mäklaren ska därför varnas.

• Beslutet har överklagats.

Ami Sörlin, Härnösand

Ärende: Fråga om mäklarens bekräftelse på uppdragsgivarens uppsägning av uppdragsavtal och bristfälliga åtgärder för att uppnå kundkännedom.

Anmälaren: En säljare riktar kritik mot mäklarens sätt att sköta uppdraget, bland annat för att mäklaren varit dålig på att höra av sig.

Mäklaren: Uppdragsgivarens uppsägning var muntlig och mäklaren bekräftade uppsägningen muntligt.

Nämnden: genom att underlåta att skriftligen bekräfta uppsägningen av uppdragsavtalet och samtidigt ge besked om sina eventuella krav har mäklaren agerat i strid med god fastighetsmäklarsed, och för det ska hon varnas. Hon varnas även för att inte ha kontrollerat uppdragsgivarens identitet.

• Beslutet kommer eventuellt att överklagas

Peter Thuresson, Stockholm

Ärende: Fråga om underlåtenhet att kopiera och arkivera handlingar som använts för att uppnå kundkännedom enligt lagen om penningtvätt och finansiering av terrorism.

Anmälaren: Fastighetsmäklarnämnden har beslutat att granska tre av de förmedlingsuppdrag mäklaren haft under en viss period. i två av fallen har mäklaren inte kommit in med kopior på vare sig säljarens eller köparens identitetshandlingar.

Mäklaren: Identitetskontroll har skett av samtliga parter inklusive fullmaktstagare. Mäklaren har personligen träffat samtliga parter och utfört identitetskontroll.

Nämnden: Eftersom mäklaren i ett av de två fallen inte kopierat och bevarat kopior av vare sig säljarnas eller köparnas identitetshandlingar har han agerat i strid med såväl penningtvättslagen som föreskrifterna. Mäklaren ska därför varnas.

• Beslutet kommer eventuellt att överklagas.

Henrik Tågmark, Molkom

Ärende: Fråga om mäklares omsorgsplikt, handlingsplikt och identitetskontroll med mera.

Anmälaren: Säljaren av en jordbruksfastighet. Mäklaren informerade säljaren först vid kontraktsskrivningen om att köparna inte ville betala någon handpenning. Mäklaren har också förhållit sig passiv då köparna på tillträdesdagen inte betalat in köpeskillingen, och han hade brustit i identitetskontrollen.

Mäklaren: Köparen och säljaren hade kommit överens om att det inte skulle utgå någon hand- penning. Identitetskontroll av köparna hade gjorts fyra månader tidigare i samband med en annan försäljning.

Nämnden: Mäklaren har inte skriftligen dokumenterat parternas avsikter och önskemål och endast delvis ändrat i kontraktet. Han har också låtit felaktiga och missvisande klausuler stå kvar. nämnden anser att detta samt underlåtenheten att utföra identitetskontroll är skäl för en varning.

Marika Wennermark, Mölndal

Ärende: Fråga om förmedling av bostadsrätt vilken inte upplåtits i laga ordning.  

Anmälaren: En anonym anmälare. Mäklaren förmedlade bostadsrätt i en villa utan att kontrollera om det fanns bygglov.

Mäklaren: När hon fick reda på att det inte fanns bygglov informerade hon intresserade köpare, och lägenheten såldes med en klausul om att köpet skulle återgå om bygglov inte erhölls.

Nämnden: Mäklaren har ingått ett förmedlingsuppdrag avseende en bostadsrätt som inte upplåtits i laga ordning och som därmed är att anse som ogiltig. förseelsen är av en sådan art att avregistrering kan övervägas. nämnden finner dock att den kan stanna vid en varning.

Sammanställning: Annika Berge

Bra att veta när du ska göra en bostadsaffär

En fastighetsmäklare ska iaktta god fastighetsmäklarsed och utföra sitt uppdrag omsorgsfullt, det vill säga värna om såväl köparens som säljarens intressen.

Men i en bostadsaffär är det inte bara mäklaren som har skyldigheter. Här finns också saker som du som konsument bör ha i åtanke – vare sig du är säljare, köpare eller spekulant.

Det här bör du tänka på som köpare

• Det är du som har undersökningsplikten, inte mäklaren. Mäklaren har dock en upplysningsplikt, som innebär att hon eller han ska ge dig de råd och upplysningar som du kan behöva om objektet och allt annat som kan vara av betydelse för köpet.
• Innan du köper en bostadsrätt bör du kontrollera både bostaden och bostadsrättsföreningen.
• Att säljarens beskrivning av fastigheten är korrekt ansvarar i normala fall inte mäklaren för.
• Besiktningsklausuler och andra villkor ska vara tydliga.
• Försäkra dig om att mäklaren dokumenterar överenskommelser mellan dig och säljaren samt att säljaren har uppfyllt eventuella åtaganden innan du får tillträde till fastigheten.
• Om du är osäker på något – fråga mäklaren!

Det här bör du tänka på som säljare

• Kontrollera att mäklaren som du vill anlita är registrerad hos FMN.
• Fråga mäklaren om villkoren för förmedlingsuppdraget innan du bestämmer dig. Läs noga igenom mäklarens uppdragsavtal, med dina eventuella önskemål, innan du undertecknar det.
• Handpenningen betalas ut till dig – som är säljaren. Detta förutsatt att inte du, mäklaren och köparen har avtalat om något annat i ett så kallat depositionsavtal.
• Om du är osäker på något – fråga mäklaren! 

Det här bör du tänka på som spekulant

• Bud är inte bindande – vare sig för dig eller någon annan. Du kan också fritt höja eller sänka ditt bud, likaså ange särskilda villkor för det, till exempel att budet ska vara tidsbegränsat.
• Det är säljaren som bestämmer när och till vilken person den vill sälja fastigheten, även om du har lagt det högsta budet.
• Om du är osäker på något – fråga mäklaren!

På Fastighetsmäklarnämndens webbplats, fastighetsmaklarnamnden.se, hittar du fler saker som kan vara värt att tänka på i samband med bostadsköp. Där kan du också söka efter registrerade mäklare samt läsa vad god fastighetsmäklarsed innebär. 

De har koll på mäklarna

Fastighetsmäklarnämnden, FMN, är en statlig myndighet som har till uppgift att registrera fastighetsmäklare och se till att de efterlever god fastighetsmäklarsed.

FMNs disciplinnämnd kan både varna och avregistrera fastighetsmäklare. Dessa beslut kan mäklaren sedan överklaga till Förvaltningsrätten i Stockholms län. Tiden för överklagande är tre veckor.

Därefter kan förlorande part överklaga till Kammarrätten och Regeringsrätten, båda instanser kräver prövningstillstånd.

Vid särskilt grova förseelser kan FMN också besluta om att återkalla en mäklares registrering, vilket innebär att denne inte längre har tillstånd att utöva yrket. Antalet avregistreringar förra året uppgick till 4 och har under det senaste decenniet varierat mellan 0 och 10 per år.

Enligt lag måste en fastighetsmäklare vara registrerad hos FMN. Om nämnden misstänker att någon förmedlar en fastighet utan att vara registrerad som mäklare anmäls detta till åklagare. Detta skedde två gånger förra året.

Straffet för den som förmedlar fastigheter utan att vara registrerad är böter eller fängelse i högst sex månader.

FMN avgör inga ekonomiska tvister. Om du har krav på skadestånd kan du vända dig till tingsrätten eller Allmänna reklamationsnämnden, ARN. Rätt till skadestånd prövas även av Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd, FRN. Som konsument kan du också anmäla en mäklare till Mäklarsamfundets ansvarsnämnd.

Mer information hittar du på webbplatserna fastighetsmaklarnamnden.se, arn.se, fmf.se och maklarsamfundet.se. Se även Boverkets och Konsumentverkets gemensamma webbplats: omboende.se. Där hittar du många bra tips och råd som rör alla typer av boendefrågor.

Text: Pontus Ohlin