Råd&Rön använder cookies för att förbättra upplevelsen av webbplatsen.

Jag accepterar

Försäkringen som aldrig faller ut

Om du ska bygga hus på egen hand måste du teckna en byggfelsförsäkring, annars får du inget bygglov. Men bygger du fel – då gäller inte försäkringen.

Tord Schultz, fotografi

Konsumentskyddet kommer att stärkas. Så hoppfullt lät det för snart fem år sedan, när politikerna utvidgade lagen om byggfelsförsäkring och lät den omfatta även småhus, det vill säga alla former av ny- och ombyggnationer som kräver bygglov.

Här kan också ett fritidshusbygge beröras om kommunen kräver det, i vissa kommuner behövs inte bygglovsförsäkringen för fritidshus. Förutom fastighetsförsäkringen eller villaförsäkringen så ska byggfelsförsäkringen vara ett extra skydd för småhusbyggare.

Men har den verkligen varit till någon nytta för konsumenterna? Knappast, om man frågar någon av landets många självbyggare. Den anses för dyr, och det råder knappast konkurrens om premierna eftersom det bara finns två bolag som tecknar byggfelsförsäkringar: Bostadsgaranti och Gar-bo.

Denna uppenbara brist på konkurrens är emellertid bara ett litet irritationsmoment. Det finns betydligt större problem: Om du skulle bygga ett hus och något fel uppdagas under de tio år som försäkringen gäller, då kan du som självbyggare inte räkna med att du får ut någon ersättning över huvud taget.

Ja, du läste rätt. Inte en krona.

Bara proffsjobb

Reglerna är nämligen så utformade att försäkringen inte gäller för de arbeten du utför själv, eller någon som du anlitar privat till exempel släkting eller kompis. Däremot gäller den för arbeten som professionella byggfirmor gör.

När du gör en del jobb själv och även anlitar proffs kan det bli problem om yrkeshantverkaren skyller ifrån sig och menar att felet är ditt – då gäller inte försäkringen. Men, som sagt, försäkringen är obligatorisk – annars blir det inget bygglov.

Snabbfakta om byggfelsförsäkringen

  • En byggfelsförsäkring måste du som enskild konsument ha om du ska bygga ett nytt småhus eller om du ska utföra andra arbeten som kräver byggnadslov. Försäkringen gäller i tio år.
  • Även fritidshus omfattas av lagen. Kravet är emellertid inte absolut, det är upp till varje kommun att avgöra om det behövs en byggfelsförsäkring.
  • Lagen (1993:320) tillkom först för flerbostadshus. I sin nuvarande form, som alltså även omfattar enfamiljshus och fritidshus i de flesta kommuner, har lagen gällt sedan 1 januari 2005. Lagen ses dock över just nu.
  • Det endast två försäkringsbolag som erbjuder försäkringen: Garbo Försäkring AB och Försäkrings AB Bostadsgaranti. Garbo ägdes fram till i våras till 100 procent av byggbranschen, men ägs numera av Garbos personal och av privata investerare. Bostadsgaranti ägs till hälften av byggbranschen och till hälften av staten.

Så tycker konsumentvägledaren Maria Wiezell:

– Byggfelsförsäkringar är rena guldgruvan för försäkringsbolagen. Risken att de ska behöva betala ut något är ju i det närmaste obefintlig, säger Maria Wiezell på Konsumentcentrum i Stockholm.

– Även om du gör arbeten själv på ditt hus måste du betala in premien, men du kommer aldrig någonsin att få ut någonting på försäkringen. Det är fullständigt obegripligt. Man ställs inför ett slags moment 22 och det upprör och irriterar många.

I likhet med många andra som Råd & Rön talat med har Maria Wiezell aldrig hört talas om en enda försäkring som fallit ut till en självbyggares förmån.
– Försäkringen gäller ju inte för det arbete som man själv gör, utan bara för vad man låter entreprenören göra, och risken finns ju alltid att entreprenören skyller ifrån sig. Och om man har flera entreprenörer kan man vara tvungen att teckna flera försäkringar.

– Om man är kunnig, har kontakter och är duktig på att samordna, så kan man såklart få ner priset genom att anlita fler entreprenörer. Men uppstår det problem så blir det nästan omöjligt att härleda vad och varifrån problemet kommer – och självklart kan de bli så att alla skyller på alla. Därför är det bäst om man bara har en huvudentreprenör.

Tord fick betala dyrt

Tord Schultz i Sollentuna är en av dem som ännu inte har besvärats av byggfel, men som ändå har bitter erfarenhet av försäkringar som ska ersätta förlust vid just sådana fel.

På fritiden brukar Tord Schultz och hans fru Jeanette åka till Blidö i uppländska Roslagen för att snickra på sin gemensamma dröm –  ett 80 kvadratmeter stort fritidshus med loft, inte mer än ett par stenkast från havet.

De köpte tomten för två år sedan och i vintras kom husbygget igång. En lokal liten byggfirma med gott anseende anlitades för att montera och resa upp det förtillverkade husskalet med väggar, fönster och tak.

Men resten, allt invändigt arbete, skulle de fixa på egen hand. Så var tanken, men riktigt så enkelt och roligt blev det inte.

Kommunen krävde försäkring
För att få ett bygglov beviljat krävde Norrtälje kommun att makarna Schultz tecknade en byggfelsförsäkring.

Detta ledde i sin tur till att banken, där de ansökte om lån, skrev in försäkringen som ett villkor för lånet.
– Vi hade alltså inget val, suckar Tord Schultz och minns mycket klart vad kommunens handläggare svarade när han frågade honom om han verkligen tyckte att försäkringen var nödvändig.

– Han erkände själv att han var väldigt skeptisk till försäkringen och att han inte kände till någon som hittills lyckats få ut någon ersättning från den.

Chockhöjd premie

En kommunal bestämmelse är inget man gärna ifrågasätter alltför högljutt och kritiskt om man väntar på ett bygglov. Ekvationen är enkel: inget bygglov, inget hus.

Makarna Schultz svalde besvikelsen, accepterade och kontaktade sedan de enda aktörer som erbjuder försäkringen – Gar-bo och Bostadsgaranti. Den senare visade sig vara billigast. Där skulle premien, åtminstone i normalfallet, bli en procent av produktionskostnaden, det vill säga 10 000 kronor.

Men inte i det här fallet.
– När vi skulle teckna försäkringen med delade de oss plötsligt att avgiften skulle bli dubbelt så hög som i offerten. Den blev alltså 20 000 kronor!

Anledningen var att den anlitade byggfirman, vars ekonomi de kontrollerat, Tord fick betala dyrt hade fått ett nytt, lägre kreditvärde till följd av ägarbyte och diverse omstruktureringar i företaget.
– Men att risken skulle vara dubbelt såg hög på grund av detta är ju obe grip - ligt. Det står knappast i proportion till den risk som försäkringsbolaget tar.

"Rensa upp"

Tord Schultz ringde Bostadsgaranti och diskuterade den chockhöjda premien. Handläggaren höll med om att byggfirmans kreditvärde inte hade någon betydelse för försäkringsbolagets åtagande.

Om byggfirman skulle gå i konkurs skulle detta inte påverka försäkringsbolagets risker. Och om eventuella byggfel skulle upptäckas un der de tio försäkrade åren skulle de ändå åtgärdas.

Så vad var skälet till höjningen?
– Jo, att man "ville rensa upp i byggbranschen" och att ”det finns så många småskuttare som gör dåliga jobb”. Men är det verkligen en uppgift för ett försäkringsbolag? säger Tord. Jag frågade just det och fick till svar att de ansåg det eftersom de till hälften är statsägda.

– Som tur var slutade det med att byggfirman gick med på att betala hälften av premien eftersom det var de ras kreditvärdighet som skapade en mer kostnad för mig.

Kritikerna sågar försäkringen

Konsumentombudsmannen tyckte att fyra av försäkringsbolaget Gar-bos villkor var oskäliga, och lämnade in en stämning till Marknadsdomstolen. I juli kom domen – Gar-bo fälls på två punkter.

– Vi tycker att vi vann en seger, säger Daniel Karfs, jurist på KO-sekretariatet. MD gick på vår linje i den viktigaste frågan, där vi ville ha ett förbud mot ett av Gar-bos villkor.

Gar-bo har en paragraf i sina försäkringsvillkor som kräver att slutbesiktning ska förrättas av en besiktningsman som godkänts av Gar-bo.
– Av konsumenttjänstlagen framgår att konsumenten ska kunna välja besiktningsman själv, påpekar Daniel Karfs. Vi ansåg därför att Gar-bos villkor var di rekt i strid mot den lagen, och gjorde att konsumenten berövades sin valfrihet. Vi är mycket glada över att Marknadsdomstolen (MD) tyckte likadant.

– Våra medlemmar tycker inte det känns bra att försäkringsbolaget ställt som krav att själva få utse besiktningsman, säger Pär Wikingsson, förbundsjurist på Villaägarna. Vårt intryck av byggfelsförsäkringen är att det sällan är så att konsumenten får så bra skydd som man förvän tat sig. '

Gar-Bo har 75 procent av alla bygg felsförsäkringar för småhus, och det känns märkligt för ett företag som i alla fall hittills varit helägt av byggbranschen.

Oskäliga villkor

Det andra av KO:s yrkanden som Marknadsdomstolen biföll gällde ett villkor i Gar-bos avtal som anger att försäkringshavaren själv ska ansvara för fel eller skador som han själv eller den personal han eventuellt anlitar orsakar.

Enligt KO var detta också oskäligt, eftersom det gav intrycket att konsumenten själv skulle ta fullt ansvar för det som försäkringen egentligen skulle täcka, nämligen skador som uppstått på huset. Om Gar-bo använder de förbjudna villkoren i sina avtal igen, får bolaget betala ett vite på 750 000 kronor.

Däremot hade KO ingen framgång på två punkter: att endast vissa kontraktsformulär får användas, samt att tillägg och ändringsarbeten ska avtalas skriftligt.
– Skriftliga avtal är bra, säger Daniel Karfs, men problemet är att om man har ett sådant villkor kan konsumenten vilseledas att tro att muntliga avtal inte gäller. De gäller lika väl som skriftliga.

Visst hade vi hoppats på framgång även här, men MD ansåg att det kunde vara till fördel för konsumenten att sträva efter skriftliga avtal.

Fotnot: Bostadsgarantis försäkringsvillkor liknar Gar-bos, men hos Bostadsgaranti har man följt konsumentskyddslagstiftningen bättre. Därför de heller inte anmälts till Marknadsdomstolen.

Lagändring på gång

Efter kritiken kan lagen komma att ändras igen – till självbyggarnas fördel. Efter tre utredningar och fyra år med den obligatoriska lagen har flera in stanser, däribland Boverket och Konkurrensverket, lyssnat på kritiken och ställt sig positiva till förslaget att för säkringen inte längre ska behövas för arbeten som utförs av byggherren själv, det vill säga en självbyggare, eller för dennes anställda.

Och på Miljödepartementet, som ansvarar för frågan, säger man nu att "frågan är under beredning" och att "den kan komma att behandlas" inom ramen för en proposition som riksdagen förhoppningsvis har att ta ställning till senare i år.

Kommentar från Lennarth Åstrand, vd på Gar-bo:

– När det gäller att godkänna besiktningsman, där domslutet gick emot oss, så har vi trott att försäkringsgivaren skulle ha möjlighet att påverka detta. Och många konsumenter har tyckt att det varit bra att vi påverkat valet av besiktningsman, då de kanske inte själva har haft några kontakter inom branschen.

– Vi ska givetvis följa domen, både när det gäller kravet på besiktningsman och avtalsvillkoret om konsumentens ansvar, och har den 1 augusti antagit nya försäkringsvillkor.

– Men för oss kändes det bra att Marknadsdomstolen godkände att vi får använda standardavtal och skriftliga avtal. Det har vi drivit länge, och det var skönt att få det avgjort.

Kommentar från Kåre Eriksson, vd på Bostadsgaranti:

– Jag skulle tycka att det var okej att ta bort lagkravet för byggfelsförsäkringen för så kallade självbyggare. Vi tittar alltid på betalningsförmågan hos de byggfirmor som anlitas för att helt eller delvis stå för ett husbygge.

i tittar också på den byggteknik och det material som används. Och då kan vi säga nej till försäkring eller höja premien om vi ser byggaren som en ekonomisk risk.
– Det är klart att folk blir förbaskade då, de har ju redan tecknat kontrakt med byggföretaget, och om vi vägrar försäkra dem kan det bli problem.

– Kritiken mot att ingen, eller bara några få, konsumenter fått ut något på försäkringen är felaktig. Byggfelsförsäkringen för småhus blev obligatorisk 2005 och gäller i tio år. Felen har inte börjat uppträda ännu, de flesta upptäcks fem– tio år efter det att huset är färdigt. Därför har vi inte haft så många fall ännu.

– Det kan se ut som om vi tar in mycket pengar i form av premier, men vi skjuter ju riskerna framför oss.

Text: Ingrid Jacobsson och Pontus Ohlin