Sänkte räntan med ett telefonsamtal

Giorgio Cantú, 32, köpte sin tvåa i Aspudden söder om Stockholm för 1,9 miljoner kronor för tre år sedan och han lånade till hela köpeskillingen.
– Jag hade visserligen en sparad slant som jag hade kunnat lägga kontant för att slippa ta ett topplån, men både banken och min revisor avrådde. De tyckte det var vansinne att använda hela sparkapitalet när ett topplån bara skulle kosta 800 kronor extra i månaden, säger han.

Giorgio, som flyttade till Sverige från Italien för sju år sedan, frilansar som reklamillustratör. Inledningsvis var han osäker på om banken verkligen skulle låna ut så mycket pengar när han inte hade fast anställning, men det var inget problem.
– Jag kunde visa hur mycket jag fakturerar i genomsnitt på ett år och fick ett lånelöfte på två miljoner.

Så Giorgio slog till. När han tog lånet låg räntan på 2,7 procent för bottenlånet.

Det topplån han övertalades att ta var en procentenhet dyrare. Annan kultur Giorgio har sina rötter i Italien där det råder en helt annan lånekultur. Där kräver bankerna att ett bostadslån ska vara återbetalt inom 30 år – i Sverige finns ingen sådan bortre gräns.

Han berättar om sin syster, Elena, som nyligen har köpt en bostad i Turintrakten i norra Italien. Elena tog ett banklån på 120 000 euro (ca 1,3 miljoner kr), som måste betalas tillbaka på 30 år.

Giorgio utgick således från han skulle amortera, vilket gjorde honom till något av en främmande fågel på banken.
– Jag amorterade 1 700 kr i månaden under två års tid, berättar han.

Under tiden hann dessutom värdet på lägenheten stiga, vilket Giorgio insåg när han fick reda på hur mycket grannarna hade sålt sina lägenheter för.
– Jag ringde banken och berättade att flera lägenheter i huset hade sålts till ett högre kvadratmeterpris och bad dem baka in topplånet i bottenlånet med den lägre räntan.

Sagt och gjort. Medan Giorgio väntade i telefonen skrevs lånet om och topplånet försvann. Han är själv överraskad över hur enkelt det gick.

Slutade amortera

När så krisen slog till i höstas gick ju räntorna upp en hel del – i Giorgios fall från 2,7 till 6 procent.

När månadskostnaden för lån och amorteringar var uppe i 12 000 kronor bestämde han sig för att göra uppehåll med amorteringarna.
– Men jag sparar på annat sätt under tiden, säger han.

Giorgio har som sagt kvar sitt italienska arv i synen på hur man ska handskas med stora lån.
– I Italien måste man amortera och det betyder att när folk säljer sina hus så får man också pengarna i handen. Jag har en känsla av att man i Sverige har tagit efter det amerikanska sättet att lånefinansiera för att få leva på en lite högre nivå än man egentligen har råd med.

Text: Annika Rosell

Pruta, pruta, pruta

I dag ligger räntorna på historiskt låga nivåer. Men det betyder inte att du betalar den lägsta möjliga räntan. Tvärtom – oavsett ränteläge finns det alltid pengar att tjäna på att vara en aktiv lånekund.

Innan du tar upp en räntediskussion med din bank, bör du kolla ränteläget hos an dra banker. Du måste få en bild av vad som är realistiskt att förvänta sig.

I dag finns jämförelsesajter på nätet där du med ett par klick kan se hur mycket som skiljer mellan olika långivare. Vad som inte framgår där är hur höga rabatter långivarna ger till sina kunder – det vill de hålla hemligt.

Men rabatter finns, var så säker.
– Många drar sig för att ta upp en diskus sion med banken om deras vill kor, be rättar Ulf Rydstedt, jurist på Konsumenternas Bank- och finansbyrå.

– Som kund i banken gäller det att gaska upp sig och stärka sitt självförtroende. Det handlar ju om att hitta en lösning som båda parter känner sig nöjda med.

Boka möte

När det handlar om ekonomi är personliga relationer oöverträffade. Boka ett möte med banken och hör efter vad som krävs för lägre ränta.

Också när du samlar in anbud från andra banker är det bra att du visar upp dig även hos dem. Kontakta dem och be att få tala med någon som handlägger privatlån.

Be också om skriftliga offerter med villkoren preciserade som du kan studera hemma i lugn och ro. Men observera att den slutgiltiga räntan sätts samma dag som lånet utbetalas.

För dig som har bundna lån är det själv klart att se över lånekostnaden när lånet ska sättas om.

Annars kan det gå till så här: Ett brev dimper ner i brevlådan: "Ditt femåriga bostadslån löper snart ut. Om du inte hör av dig skriver vi om lånet med samma villkor som tidigare, fast till nu gällande räntesats."

Rabatter kan försvinna

Det låter ju bekvämt och bra. Men vad brevet säger är att om du inte gör någonting kommer ditt gamla femårslån att skrivas om till ett nytt som löper på lika lång tid.

Det kan också betyda att de eventuella ränterabatter eller andra förmånliga villkor du förhandlade fram förra gången försvinner i samband med ny löp tid.

Du måste alltså ta ny kontakt med banken och inleda en ny prutomgång, annars riskerar du att lånet binds om på en högre nivå än du hade tänkt dig.
– Man kan givetvis förhandla om rabatt även på den rörliga räntan, men se till att få skriftligt på hur länge den gäller, säger Ulf Rydstedt.

Det allra säkraste sättet att sänka räntekostnaderna är genom att amortera. Amorteringarna ökar ju dessutom låneutrymmet med huset som säkerhet den dag huset behöver en större reparation eller investering.

Amortera mera

Men detta är ett råd långivarna sällan ger dig, eftersom de lever på att låna ut pengar. Om du skulle ha marginaler i din ekonomi föreslår de i nio fall av tio att du börjar spara i någon av deras fonder i stället.

På så vis får de ju in avgifter den vägen också. Om du amorterar ett lån som löper med 5 procents ränta, betyder det i praktiken att du sparar till 5 procents ränta.

Och eftersom låneräntorna alltid är högre än sparräntorna blir allt amorterande rena vinsten. Men att satsa hela sparmarginalen på att amortera lånet är inte heller så klokt.

Smartast är att lägga upp sin ekonomi så att man både sparar och amorterar på lånen. Ett buffertsparande krävs för att klara det löpande underhållet plus allt som be höver bytas ut under årens lopp – tvättoch diskmaskin, spis, kyl, frys, hängrännor, wc, gräsklippare och så vidare.

Mixa bundet och rörligt

Binda eller inte binda räntan – det är den eviga frågan för bolåntagare. Genom att lära sig vad som styr boräntan ökar dina chanser att pricka rätt. Tryggast är den som väljer både och.

Den rörliga räntan styrs av reporäntan. Riksbanken i Sverige har till uppgift att hålla inflationen på 2 procent (plus/ minus 1 procent) över en konjunkturcykel. Till sin hjälp har den ett enda vapen – reporäntan.

Nu har den svenska ekonomin tvärnitat och arbetslösheten väntas stiga till rekordhöga tal. Det talar för att ränteläget kommer att fortsätta vara lågt en tid framöver.

De bundna räntorna styrs till stor del av den internationella konjunkturen. Eftersom banker över hela världen numera är hopkopplade av ömsesidiga låneåtaganden kan stora kreditförluster på ett ställe snabbt få effekter på ett annat.

Det var ju därför även svenska banker fick problem när amerikanska låntagare fick bekymmer med att klara av sina lån.

Du kan välja bunden ränta om: 

• Du tror att vi går mot slutet på den internationella finanskrisen och att världs konjunkturen kommer att för bättras. 
• Du är beredd att betala lite extra för tryggheten.

Du kan välja rörlig ränta om: 

• Du tror att den svenska ekonomin kommer att falla ytterligare. 
• Du inte tror att merkostnaden för ett bundet lån kommer att betala sig under bindningstiden.

Oftast är lösningen på frågan "Binda eller inte binda?" att göra både och: Ha halva lånet rörligt och andra hälften bundet. Eller hälften bundet i två år och hälften i fem år. Det viktiga är att alla bundna lån inte löper ut vid samma tidpunkt.

Dyrt lösa in lån i förtid

Det går att lösa in bundna lån innan löptiden går ut, men då vill banken ha ersättning för de ränteintäkter man förlorar.

Banken har i sin tur lånat upp motsvarande belopp under samma tidsperiod och har därför rätt till en räntekompensation, plus ersättning för den hanteringskostnad det innebär med en förtidsinlösen.

När banken beräknar räntekompensationen jämför man den ränta du betalar med den som gäller för samma löptid för statsobligationer eller statsskuldväxlar, plus 1 procent.

Många tror att skillnaden ska vara den mellan det bundna lånet och dagens rörliga ränta, men det är alltså en missuppfattning. Man tar också hänsyn till återstående löptid och låneskuldens storlek.

Exempel: 

Du har ett femårigt bundet lån på 500 000 kronor till 6 procents ränta som ska lösas om ett år. Årskostnaden ligger på 21 000 kronor efter skatteavdrag.

Under tiden har räntorna sjunkit och stats obligationsräntan ligger på 3 procent (plus 1 procents tillägg vid förtidsinlösen). Men du misstänker att om ett år har ränteläget stigit och vill därför lösa in lånet i förtid och redan nu placera om det för en ny femårsperiod.

Med dagens femårsränta skulle årskostnaden bli 14 000 kronor. Räntekompensationen blir ca 10 000 kronor (6 procent - 4 procent = 2 procent x 500 000 kronor). Dessutom tillkommer bankens hanteringsavgift.

Räntekompensationen kan antingen betalas kontant till banken, eller så kan du höja lånet med motsvarande belopp om du har låneutrymme kvar.

Om du väljer att höja lånet får du ju ytterligare en faktor att ta hänsyn till när du ska räkna ut om det lönar sig med förtidsinlösen. I vårt exempel kan det ändå löna sig, eftersom årskostnaden för ett lån på 510 000 kronor blir 14 280 kronor, det vill säga nästan 7 000 kronor lägre efter skatt i fem år med den nya räntan, förutsatt att räntan om ett år har stigit jämfört med i dag.

Observera också att räntekompensationen du betalar är avdragsgill i deklarationen, precis som låneräntan.

Checklista inför bankbesöket

• Var påläst och bygg upp dina argument för att få rabatt på räntan. 
• Visa upp din ekonomiska historik. Har du alltid skött dina betalningar och aldrig fått några bet alningsanmärkningar är det något att lyfta fram. 
• Samla in offerter från andra banker och visa din bank att det går att få lägre låneränta på annat håll. 
• Har du dessutom lyckats spara ihop en slant visar det också att du har kontroll på ekonomin och inte lever på marginalen. Det gillar banker. 
• Försök aldrig mörka om du har haft ekonomiska problem. Banken vet allt om dina tidigare ekonomiska förehavanden. Bättre förekomma genom att förklara orsakerna och visa en plan för hur det ska bli bättre.
• Var beredd om banken kräver borgensman genom att vidt ala någon som du tror skulle kunna vara med och dela på risken.

Läs det här innan du byter bank

"Byt bank" lyder ett vanligt råd till bolåntagare som är missnöjda med räntorna hos sin nuvarande bank. Men för låntagare gäller det att tänka efter före så att inte bankbytet blir en fälla.

Många låntagare har tecknat ett bolåneskydd, eller en bolåneförsäkring, som träder in vid exempelvis sjukdom eller dödsfall. För att få teckna ett sådant kräver försäkringsbolaget en hälsodeklaration, dessutom finns ofta en övre åldersgräns.

Om man då byter bank försvinner bolåneskyddet och den som är lite äldre, eller inte skulle klara en ny hälsodeklaration, står då utan bolåneskydd. Det finns även bolåneskydd som träder in vid arbetslöshet.

Om du riskerar att förlora jobbet bör du därför tänka dig för både en och två gånger innan du gör dig av med ett sådant skydd.