Tuffa förhandlingar kan ge bättre bolån

Två av tre svenskar bor i dag i bostadsrätt eller villa eller har fritidshus. De flesta av dem har bolån. År 2010 kom Finansinspektionens så kallade bolånetak. Åtgärden skulle begränsa lånen till 85 procent av bostadens marknadsvärde.

Detta bromsade låneutvecklingen, vilket var avsikten. Men totalt har svenska hushåll ändå lånat drygt 2,2 biljoner kronor till sina bostadsköp. En svindlande summa som innebär att bankerna får rejäla intäkter från räntorna vi betalar.

För bolånekonsumenterna tillkommer oftast amorteringar förutom ränteinbetalningarna. Nio av tio hushåll med en belåningsgrad över 75 procent amorterar på sina lån. Enligt Finansinspektionens beräkningar var den genomsnittliga boräntan (tremånaderslån) 2,78 procent under första kvartalet 2013.

90 procent av hushållen hade rörlig ränta på sina lån, en rekordhög nivå för denna typ av lån. Bankernas nettomarginal, den del av boräntan som blir över till banken efter avdrag för alla kostnader, var 0,62 procent. Nästan en fjärdedel av dina räntebetalningar blir alltså ren vinst till banken. Det finns goda skäl att vara en tuff konsument och försöka förhandla dig till bättre villkor för dina lån. 

Text: Ingrid Jacobsson

Illustration: Kicki Edgren Nyborg

VÄLJ FAST ELLER RÖRLIG RÄNTA

Räntan på bolån är fast eller rörlig, eller en kombination av båda. Bunden ränta binds på ett eller flera år. Rörlig ränta följer ränteutvecklingen på marknaden och ändras vanligen efter tre månader. Din månadskostnad varierar förstås beroende på vilka villkor du fått av din bank och om du väljer att amortera.

Hur och om du ska binda dina låneräntor beror på vem du frågar. Det finns många experter som rekommenderar olika alternativ. De senaste åren har den rörliga räntan varit mycket låg, ibland under 2 procent. Men med kort bindningstid och rörlig ränta måste du ha koll på ränteutvecklingen.

Vill du ha bättre översikt över dina månadsutgifter kan du binda räntan för längre tid. Men långa lån är dyrare, eftersom du betalar en inbyggd premie för att binda räntan över tid. Därför tycker bankerna om de bundna lånen; de tjänar bra på trogna kunder. De långa lånens ränta ligger på över 2,5 procent, för tioåriga lån kan den vara upp mot 4 procent.

Det kan vara en finess att dela upp lånen i olika bindningstider och ha en blandning av fast och rörlig ränta. Osäkerheten på finansmarknaden gör ju att du inte kan vara säker på hur räntan utvecklas. Har du haft ett lån med rörlig ränta och kort bindningstid har du ett bra utgångsläge om du vill binda lånet till fast ränta under längre tid. I samband med en sådan omläggning kan du försöka pressa ner den bundna räntan.

Ha koll på vilka lån du har och när de löper ut. Gör en egen sammanställning som förberedelse för din förhandling med banken. Jämför olika bankers räntor på compricer.se eller Svenska Dagbladets Räntekarta, www.svd.se/naringsliv/sag-din-ranta/.

 NÄR SKA DU FÖRHANDLA?

Här gäller det att vara taktisk. Har du lång tid kvar på din bindningstid, ett år eller mer, är det inte stor idé att försöka diskutera nya villkor med banken. En eller ett par månader innan bindningstiden går ut är en bättre förhandlingsposition. Det gäller att ha lite is i magen.

Boka alltid ett personligt möte med en bankman när du vill förhandla om lånen, även om banken hänvisar dig till deras webbplats. Låt inte kontakterna gå via mejl eller telefon. 

KRÄV RABATT

Fråga direkt vilken ränterabatt du kan få. Du har övertaget; banken vill ha dina pengar. Fundera själv på vilka mål du har med förhandlingarna med banken. En bra tumregel är att kräva minst 0,3 procentenheter i rabatt. Säg att du ”behöver” sänka dina kostnader, inte bara att du ”skulle vilja” sänka dem.

Var redan från början beredd på att förhandla igen när avtalet löper ut. Ränterabatten följer inte automatiskt med när lånet förnyas.

KONTAKTA FLERA BANKER

Hör vad du kan få för villkor hos olika banker om du flyttar dina lån. Tänk bara på att du får betala ränteskillnadsersättning om du byter bank innan bindningstiden löpt ut.

Du kan spela ut bankerna mot varandra. ”Om ni inte ger mig lägre ränta har jag ett erbjudande här från X-banken.” Förhandla också bort kringkostnader som till exempel uppläggningsavgifter. Var uppmärksam på motkrav från banken, till exempel att du måste starta fondsparande eller andra tjänster som du kanske inte behöver eller som är onödigt dyra.

Se till att du får beräkning på din totala månadskostnad av banken. Och det finns inget krav på att du måste vara helkund i en bank för att få ett lån, även om bankerna ofta framställer det så. Hjälper inte dina argument får du spela ut ditt sista trumfkort – bankbytet.

Men det är än så länge få bankkunder som gör det. Färre än 10 procent har bytt bank de senaste åren, trots att det har blivit enklare. Mycket användbar information om bankbyte hittar du hos Svenska Bankföreningen. Gå in på www.swedishbankers.seoch sök på ”byta bank”.

Kontakta också dina vänner och arbetskamrater och hör vilka villkor de har på sina lån. Kanske får du tips om en förhandlingsvillig bankman på en bra bank. Du kanske får höra några framgångssagor om lön - samma förhandlingar!