Hoppa till innehållet

Så hyr du ut bostaden i andra hand

Andrahandsuthyrningen växer, framför allt i storstäderna. Det har också blivit enklare för den som har en bostadsrätt att hyra ut. Men vad gäller vid uthyrning? Hur hög är en ”skälig hyra”? Råd & Rön har studerat lagstiftningen.

Publicerad

Statistiska Centralbyrån beräknar att cirka 125 000 personer bor i andra hand, men påpekar samtidigt att det verkliga antalet är mycket större, eftersom uthyrning i villor och bostadsrätter inte ingår i statistiken.

Många uthyrningar sker också ”svart” och utan formell tillåtelse av värden/fastighetsägaren. Bostadsbristen gör att många, framför allt ungdomar, hamnar i andrahandskarusellen, särskilt på orter med universitet och högskolor.

Det kan vara ett snabbt och bra sätt att få någonstans att bo, men det kan också uppstå problem, både för uthyraren och för den som hyr.

Det är viktigt att tänka efter före – och skriva ett avtal innan hyresperioden börjar.

Text: Ingrid Jacobsson

Illustrationer: Kicki Edgren Nyborg

 

ettHyresrätt

Du som bor i hyresrätt har rätt att hyra ut din bostad med tillåtelse av hyresvärden. Du får lägga på 10–15 procent på hyran om du hyr ut möblerat, men hyran ska ändå vara skälig i jämförelse med liknande lägenheter i området.

Om värden nekar dig att hyra ut kan du ansöka om tillstånd hos Hyresnämnden. Du ska ha giltiga skäl för uthyrningen, till exempel att du ska studera eller arbeta på annan ort, flytta utomlands en längre period eller prova att flytta ihop med någon.

Mer info finns hos Hyresnämnden.

 

tvåBostadsrätt

Från 1 juli i år kom nya regler för andrahandsuthyrning av bostadsrätter som nu säger att bostadsrättsinnehavaren kan hyra ut av flera skäl än de som gäller för hyresrätter. En bostadsrätt kan till exempel hyras ut om den är svårsåld på grund av situationen på bostadsmarknaden.

Men uthyrningen måste godkännas av bostadsrättsföreningens styrelse eller, om föreningen nekar, av Hyresnämnden. Föreningen har också, under vissa förutsättningar, möjlighet att ta ut en avgift av medlemmen som hyr ut i andra hand.

För hyran gäller att den inte i väsentlig grad får överstiga kapital- och driftkostnaden för bostadsrätten. Du har också rätt att lägga på en viss summa om du hyr ut möblerat.

Sveriges BostadsrättsCentrum, SBC, har koll på uthyrningsreglerna.

 

treVilla eller radhus

Eget hus kan hyras ut på samma sätt som lägenhet, med den skillnaden att du inte behöver be någon om lov. Och du kan välja att hyra ut delar av huset. Hyran kan du bestämma enligt samma regler som gäller för bostadsrätter.

www.omboende.se finns information om både uthyrning och andra boendefrågor.

 

fyraSkatteavdrag

I deklarationen ska du ta upp hyresintäkterna som inkomst. Men du får göra ett schablonavdrag på 40 000 kronor för uthyrningen.

Dessutom får du dra av din egen avgift eller hyra för det objekt du hyr ut, antingen det gäller bostadsrätt eller hyresrätt. Men avdragen får inte överstiga intäkten. Har hyresgästen till exempel orsakat skada i lägenheten och du haft utgifter för reparationer får du inte dra av dem om de varit högre än inkomsterna av uthyrningen.

När du hyr ut ett småhus får du dessutom dra av 20 procent av hyresintäkten utöver schablonavdraget. Om du får intäkter under 50 000 kronor för uthyrning av ditt hus behöver du alltså inte skatta för det.

Hos Skatteverket finns alla regler.

 

femBesittningsskydd

Om du hyr en hyreslägenhet i mer än två år får du ett visst besittningsskydd. Men skyddet gäller bara

gentemot förstahandshyresgästen, inte mot hyresvärden. Du kan alltså inte kräva att få ta över förstahandskontraktet, inte ens om den du hyr av inte tänker flytta tillbaka. Värden måste godta dig som hyresgäst.

Hyr du en bostadsrätt eller villa saknar du som andrahandshyresgäst besittningsskydd.

Du som hyr ut en hyreslägenhet för mer än två år kan avtala bort besittningsskyddet genom en skriftlig överenskommelse.

Tvister om andrahandsuthyrningar prövas i regel av Hyresnämnden. Men vissa tvister kan också prövas i allmän domstol.

Läs mer på www.hyresnamnden.se och www.domstol.se.

 uppsägning

sexUppsägning

Olika regler gäller för andrahandshyresgäster i hyreslägenheter och i bostadsrätter/villor. Även om det inte är ett formellt lagkrav är det en klar fördel att skriva ett kontrakt innan hyresperioden börjar, för att båda parter ska vara överens om vad som gäller.

I avtalet anges hyrestidens längd, hyresbelopp, om el, bredband och andra avgifter ingår, uppsägningsvillkor med mera.

www.omboende.se finns färdiga avtalsblanketter som är bra att använda.

Om du hyr ut din hyresrätt ska du säga upp avtalet skriftligen, minst tre månader innan du vill att hyresgästen ska flytta ut – om ni inte skrivit något annat i ert avtal.

Uppsägningstiden räknas alltid i hela månader. Senast sista oktober måste du alltså säga upp hyresgästen om du vill att flytten ska ske senast sista januari.

Hyr du en hyresrätt i andra hand och vill säga upp avtalet gäller samma tremånadersregel. Då spelar det heller ingen roll om hyrestiden enligt kontraktet har en bestämd tid, till exempel ett år.

Om du hyr bostadsrätt eller villa får du säga upp hyresavtalet med en månads uppsägningstid, men man räknar alltid till slutet av en månad. Sägs avtalet upp 15 november slutar det gälla sista december. För ägaren/uthyraren gäller tre kalendermånaders uppsägningstid.

En uppsägning ska delges – det vill säga: Du ska vara säker på att mottagaren fått den. Vill du vara säker kan du skicka den i rekommenderat brev. Då anses delgivning ha skett oavsett om försändelsen hämtas ut eller inte.

Kom överens om uppsägningsreglerna innan du flyttar in, och var noga med datumen.

 

sjuTvist om hyran

Även om man har kommit överens om en viss hyra kan det i efterhand uppstå en tvist. Du som hyr jämför kanske med andra lägenheter i området och inser att du betalar en väldigt hög andrahandshyra. Då kan du få hjälp av Hyresgästföreningen, om du är medlem där.

Kommer du inte överens med uthyraren kan du gå till Hyresnämnden. Du måste ansöka om återbetalning senast inom tre månader från den dag ditt hyresavtal upphörde. Återbetalning kan bli aktuell för hyror upp till ett år tillbaka i tiden men gäller bara för hyresrätter och inte för bostadsrätter/villor.

Är du medlem i Hyresgästföreningen har du rätt till personlig rådgivning från en rådgivare eller jurist.

 

åttaOm något går sönder eller försvinner

Du som hyr en hyresrätt i andra hand ska givetvis vara aktsam om lägenheten och inventarierna, annars kan du bli ersättningsskyldig.

Fotografera eller filma gärna lägenheten innan du flyttar in. Bilder kan vara bra att ha om det uppstår tvist om skador när du flyttar ut.

Du som hyr ut din bostad är förstås angelägen om att kunna flytta tillbaka och hitta allt i samma skick som tidigare. Ett visst slitage får du räkna med, men om något förstörs eller försvinner har du rätt till ekonomisk kompensation. Gör en ordentlig inventarieförteckning, och plocka bort föremål som du är extra rädd om.

Antingen du är uthyrare eller hyresgäst – gå igenom ditt försäkringsskydd före inflyttningen.

slitage